ПОДПИШИТЕСЬ НА НАШИ
НОВОСТИ И АНОНСЫ.

Оподаткування ПДВ першого постачання житлової нерухомості зазнало революційних змін. Парламент прийняв Законопроект від 18.08.2022 № 7683 про внесення змін в ПКУ щодо оподаткування операцій з об’єктами нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому.

https://itd.rada.gov.ua/billInfo/Bills/Card/40262

Якщо Президент встигне його підписати, Закон набуде чинності вже 10 жовтня 2022 року, одночасно із Законом України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».

https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2518-20#Text

Головна зміна в ПКУ

Нагадаємо, що ПДВ оподатковується лише перше постачання житлової нерухомості. Натомість, всі подальші поставки житла – звільняються від ПДВ на підставі пп. 197.1.14 ПКУ. В цій частині Законопроект № 7683 нічого не змінював.

Але в частині визначення терміну «перше постачання житла» — зміни дійсно революційні.

Новий Закон по суті встановив різні правила оподаткування ПДВ першого постачання житла для готової новобудови та недобудови (на етапі будівництва), що перебуває в процесі спорудження. Раніше діяли єдині правила оподаткування ПДВ першої поставки житла, незалежно від того, продається вже готове житло чи реалізується недобудова, що перебуває лише на етапі будівництва.

Перший продаж готового житла

Якщо забудовник продає вже побудоване житло (квартиру), ніяких змін в частині визначення першої поставки житла не відбулося. Як і раніше, першим постачанням вважається: або перша передача готового новозбудованого житла, або постачання послуг зі спорудження такого житла (підрядниками).

Перший продаж недобудови

Перше постачання недобудованого житла (квартири) для цілей ПДВ – це перша передача спеціального майнового права на відповідний об’єкт недобудови від замовника будівництва (за яким зареєстровано таке право) до покупця за договором купівлі-продажу недобудови.

Таким чином, якщо забудовник продає недобудову (на етапі її спорудження), він не може вважати першим постачанням послуги підрядників зі спорудження такого житла. Тобто, при продажі недобудови, така операція в будь-якому разі буде оподатковуватися ПДВ (у платника ПДВ), навіть якщо забудовник не самостійно будував будинок, а наймав для цього підрядників, які надавали йому послуги зі спорудження такого житла.

Ці правила оподаткування ПДВ першого продажу житлової недобудови стосуються і квартир (так званий «майбутній об’єкт житлової нерухомості»), і приватних житлових будинків (так званий «неподільний житловий об’єкт незавершеного будівництва»).

Фактично, такі зміни націлені на збільшення надходження ПДВ в бюджет. Раніше забудовники робили наступним чином: забудовник сам не споруджує багатоквартирний будинок, а наймає для цього підрядників. Послуги підрядників зі спорудження житла вважалися першим постачанням, що оподатковується ПДВ. Тому, коли забудовник продавав квартиру покупцю, це було вже друге постачання житла, що звільнялося від ПДВ.

Таким чином, забудовник міг отримувати кошти від покупців квартир ще на етапі будівництва і не нараховувати на такі аванси ПДВ зобов’язання, адже це кошти за вже друге постачання житла, тому діє звільнення від ПДВ (пп. 197.1.14 ПКУ).

Тепер така модель фактично стала неможливою, тому що перше постачання недобудови оподатковуватиметься ПДВ в будь-якому разі, незалежно від того, хто споруджував будинок.

Друга зміна ПКУ – касовий метод для першого постачання житла

Відомо, що забудовники звикли отримувати аванси від покупців квартир ще на етапі будівництва, адже спорудження будинку потребує фінансування. Прекрасно знаючи таку особливість житлового ринку, Верховна Рада вводить касовий метод нарахування ПДВ зобов’язань при першому постачанні як готової новобудови, так і житлової недобудови.

Таким чином, тепер, отримуючи аванси від покупців квартир на етапі їх будівництва, забудовник буде зобов’язаний нараховувати собі податкові зобов’язання з ПДВ на дату отримання коштів на свій рахунок (касовий метод ПДВ).

До введення в ПКУ таких змін, забудовники могли отримувати аванси і не нараховувати ПДВ зобов’язання, якщо спорудженням будинку займалися підрядники, а не особисто забудовник. Такий висновок підтверджується багаточисленними податковими роз’ясненнями, зокрема: ІПК ДПСУ від 18.10.2021 № 3869/ІПК/99-00-21-03-02-06, ІПК ДПСУ від 17.08.2021 № 3038/ІПК/99-00-21-03-02-06, ІПК ДПСУ від 01.09.2021 № 3256/ІПК/99-00-21-03-02-06.

Тепер «цю лавочку закрили».

Третя зміна – заборона довгострокових договорів для недобудов і будівництва

Крім того, Рада заборонила класифікувати договори на купівлю-продаж недобудованого житла, як довгострокові договори. Нагадаємо, що за довгостроковими договорами, ПДВ зобов’язання виникають на дату фактичної передачі виконавцем результатів робіт (п. 187.9 ПКУ), а не на дату «першої події».

Тепер продавці недобудованого житла не зможуть застосовувати правила довгострокового контракту для цілей ПДВ.

Крім того, довгострокові договори заборонили для контрактів на будівництво житла, що не виглядає дуже логічним, адже будівництво – це яскравий приклад саме довгострокового договору, але, напевно, не для законодавця, якому потрібно більше ПДВ в бюджет.

При цьому для довгострокових договорів на будівництво житла, що були укладені та щодо яких дозвіл на виконання будівельних робіт був отриманий до набрання чинності новим Законом (до 10.10.2022), діють перехідні положення (п. 85 підрозділу 2 розділу ХХ ПКУ). Так, датою виникнення ПДВ зобов’язань для таких договорів є дата фактичної передачі виконавцем результатів робіт за такими договорами.

Четверта зміна – заборона бюджетного відшкодування ПДВ по житлу

Підпункт «б» п. 200.4 ПКУ доповнили новим абзацом, що фактично забороняє заявляти до бюджетного відшкодування податковий кредит, що використаний в операціях з першого постачання житла: як готового, так і недобудови. Мається на увазі податковий кредит, отриманий забудовником в результаті будівництва житла.

Вказаний податковий кредит можна використовувати, лише як податковий кредит наступних звітних періодів для зменшення податкових зобов’язань з ПДВ.

Спірні питання

За нашою оцінкою, спірним питанням є правила оподаткування ПДВ між забудовником та підрядником (за правилом «першої події» чи за касовим методом).

Послуги підрядника зі спорудження житла вважаються першим постачанням житла. А перше постачання житла оподатковується ПДВ за касовим методом. Тобто, підрядник, який надає послуги зі спорудження житла тепер повинен нараховувати податкові зобов’язання з ПДВ за касовим методом, а не на дату першої події?

Допустимо, що так. Але підрядник будує багатоквартирний будинок, що складається не лише з квартир, але і зі стоянки, підсобних приміщень та іншої нежитлової нерухомості. По цим приміщенням також діє касовий метод ПДВ? За нашою оцінкою так, але у податківців може бути інша думка, адже норми ПКУ чітко це питання не врегулювали.

І взагалі, чи можна вважати послуги підрядника зі спорудження будинку першим постачанням житла для цілей ПДВ, якщо забудовник планує продавати квартири в цьому будинку ще на етапі його будівництва, для чого послуги підрядника зі спорудження житла тепер не можна вважати першим постачанням житла?

За нашою оцінкою, послуги підрядника зі спорудження житла в будь-якому разі будуть вважатися першим постачанням для цілей ПДВ, але у разі продажу забудовником недобудованого житла на етапі будівництва, ця операція все одно буде оподатковуватися ПДВ, незалежно від того, що перше постачання наче вже було у вигляді послуг підрядника зі спорудження житла.

А як забудовнику нараховувати компенсуючі податкові зобов’язання по ПДВ по п. 198.5 або ст. 199 ПКУ, якщо спорудженням будинку займалися підрядники, а забудовник частину квартир продав на етапі будівництва з нарахуванням ПДВ зобов’язань, а інші частину – як вже готове житло без ПДВ, оскільки це друге постачання житла?

За логікою ПКУ, треба застосовувати ст. 199 ПКУ та частину податкового кредиту від підрядників компенсувати податковими зобов’язаннями з ПДВ (в частині постачання готового житла без ПДВ), а в частині постачання недобудови – податковий кредит від підрядника можна не компенсувати податковими зобов’язаннями, тому що продаж недобудови відбувався з ПДВ. Але, знову таки, у податківців може бути власний висновок по цьому питанню.

Чи подорожчають квартири в результаті податкових змін? Питання риторичне.

 

З повагою,

Віталій Смердов,

партнер податкової практики Crowe Mikhailenko

Вікторія Власенко,

Радниця податкової практики Crowe Mikhailenko, адвокат

Євгеній Піддубко,

податковий адвокат

ru_RUРусский